Zmiany w centrum Gdyni. Dalmor jeszcze poczeka

Włączenie Dalmoru do Polskiego Holdingu Nieruchomości obciążonego wielopoziomową strukturą decyzyjną może oddalić perspektywę zagospodarowania atrakcyjnych portowych trenów tej gdyńskiej firmy. Pod znakiem zapytania stoi też kształt inwestycji

Decyzję o rezygnacji z dotychczasowego sposobu prywatyzacji podjęło Ministerstwo Skarbu Państwa, które przez dwa lata sprzedawało firmę. Nieoficjalnym powodem jest zbyt niska cena zaproponowana przez jedynego oferenta, który złożył ofertę zakupu, czyli gdyńską firmę deweloperską Invest Komfort. Oficjalnie przyczyną jest włączenie Dalmoru do Polskiego Holdingu Nieruchomości SA spółki powołanej przez Ministerstwo Skarbu Państwa. Odbyło się to poprzez wniesienie przez MSP do niej aportem akcji Dalmoru. Jednak najcenniejsze jest nie samo przedsiębiorstwo, ale leżące w centrum Gdyni i nad brzegiem morza nieruchomości. To około 11 hektarów, które wartość można szacować na co najmniej 200 milionów złotych. W PHN jest też wiele innych nieruchomości - m.in. 59 luksusowych willi, z których korzystali zagraniczni dyplomaci oraz spółki takie jak na przykład Wrocławskie Centrum Prasowe. W sumie to ok. 180 nieruchomości, w tym niezabudowane działki o powierzchni ponad 13 tys. ha. Niektóre z nich posiadają wolne środki. Wszystko wycenione na ponad ok. 2,3 mld zł. MSP chce wprowadzić akcje PHN na giełdę. Dzięki temu zarobi na nich, ale nadal pośrednio zostanie ich właścicielem.

Prezes Dalmoru: To jeszcze firma połowowa

Jeszcze we wrześniu ubiegłego roku świeżo wybrany Wojciech Papierak, prezes Grupy PHN SA (do której należy PHN SA), deklarował, że pieniądze pochodzące np. ze sprzedaży niepotrzebnych obiektów mieszkaniowych posłużą do realizacji projektów deweloperskich.

- To, że Grupa PHN docelowo nie będzie się zajmować m.in. działalnością deweloperską, nie oznacza, że z dnia na dzień będziemy się pozbywać tego rodzaju projektów. Jeżeli marże na naszych projektach są atrakcyjne, będziemy angażować środki dla ich zrealizowania - mówił w wywiadzie dla gazety "Parkiet" prezes Papierak.

Grupa zapowiedziała, że w najbliższych latach zainwestuje w takie projekty nawet 1,9 mld zł. Prezes Grupy PHN zapytany, które projekty ruszą w pierwszej kolejności odpowiedział: - Jesteśmy blisko uruchomienia budowy budynku biurowego przy ul. Foksal w Warszawie, dla którego mamy już pozwolenie na budowę. Trwają prace nad startem inwestycji komercyjnej w Trójmieście.

Tymczasem właśnie sprzedaż Dalmoru wiązała się z planami skomercjalizowania nabrzeży portowych należących do Dalmoru. Mają tu powstać biura, apartamenty, sklepy. Czy zbuduje je PHN?

- Ta zapowiedź naszego prezesa nie dotyczy Dalmoru, bo wtedy jeszcze Dalmoru nie mieliśmy w składzie Grupy - mówi Małgorzata Przybylska Dyrektor Biuro Relacji Inwestorskich i PR w Grupie PHN SA.

- A jakie plany dotyczące Dalmoru?

- Muszę to sprawdzić, czy zarząd jakieś wnioski na walne zgłaszał - mówi Przybylska.

Dyrektor Przybylska sprawdzała przez kilka dni. Odpowiedzi nie uzyskaliśmy.

Kiedy prezes Grupy PHN SA udzielał wywiadu, mówiono o tym, że holding pojawi się na giełdzie na przełomie 2011/2012 roku.

- Jakie plany dotyczące wejścia na giełdę?

- Dwa tygodnie temu nowy wiceminister mówił, że pod koniec II kwartału. Musimy na tej wypowiedzi się opierać - mówi dyrektor Przybylska.

Rzeczywiście, wiceminister skarbu państwa Tomasz Lenkiewicz zapowiedział to w połowie stycznia na posiedzeniu sejmowej komisji skarbu.

Obecny prezes Dalmoru, z którym rozmowę zamieszczamy na s. 12, uważa, że jednym z wariantów zagospodarowania majątku po spółce, której szefuje, mogłoby być wspólne przedsięwzięcie z jednym z warszawskich deweloperów, który wchodzi w skład Grupy PHN SA.

Tymczasem Tereny po Dalmorze, zwane w miejskiej nomenklaturze Molem Rybackim, są już po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez gminę Gdynia. Zmieniają one charakter tych terenów z portowego w miejski, otwierając drogę do planowanych miastotwórczych inwestycji. Miasto podpisało też w 2010 roku list intencyjny z ówczesnym ministrem skarbu państwa, w którym czytamy, że oczekuje przekształcenia Mola w obszar o "proporcjonalnych funkcjach mieszkaniowych, kulturalnych, rekreacyjnych i turystycznych". Dla inwestora najbardziej atrakcyjne wydają się być te pierwsze, ale miasto chciałoby zrealizować te miejskie m.in. przez zachowanie publicznego charakteru nabrzeży, wyłącznie ze sprzedaży nieruchomości, na której funkcjonuje klub muzyczny "Ucho" czy gruntu wzdłuż nabrzeża Islandzkiego, gdzie planowane jest stworzenie Muzeum Żeglarstwa Polskiego jako części Centralnego Muzeum Morskiego.

Centralnym punktem ma być wieżowiec dorównujący wysokością jednej z wież pobliskiego apartamentowca Sea Towers zbudowanego przez Invest Komfort.

Prezes Dalmoru zapowiada, że jego zdaniem trzeba jeszcze zmienić plan zagospodarowania.

- Powinno być na tym terenie więcej mieszkaniówki, a mniej biur. Tak nam wynika z zamówionego przez nas raportu Cushmans & Wakefield renomowanego biura analizującego rynki nieruchomości - mówi Rychlicki.

"Planowana podaż powierzchni biurowej znacznie przewyższa możliwości jej absorbcji przez rynek. (...) Liczne grunty inwestycyjne w ścisłym centrum Gdyni, zakupione jeszcze w okresie prosperity, czekają na nowe inwestycje (w tym biurowe), co w przyszłości stworzy duże zagrożenie dla istniejących jak i planowanych projektów". Czytamy w raporcie.

Nie wiadomo, czy uda mu się zrealizować tę wizję. Trwa bowiem konkurs na jego stanowisko.

KOMENTARZ

Po dwóch nieudanych prywatyzacjach Dalmoru rząd stworzył konstrukcję, która ma ją przeprowadzić. Polski Holding Nieruchomości, do którego wszedł Dalmor, ma albo znaleźć zewnętrznego inwestora dla Dalmoru, albo własnymi siłami przekształcić tereny po Dalmorze. Ma ku temu wystarczającą siłę kapitałową, personalną i organizacyjną. To duży potencjał, który może być jeszcze większy, jeśli PHN wejdzie na giełdę. To jednak tylko potencjał, bo dotychczasowa praktyka podobnych organizacji nie nastraja optymistycznie. Proces decyzyjny w rządowych agencjach dysponujących majątkiem skarbu państwa, delikatnie mówiąc, nie należy do najszybszych i najbardziej sprawnych. W przypadku Dalmoru, prywatyzowanego dotychczas bezpośrednio przez ministra, obecnie może być jeszcze gorzej. Konstrukcja decyzyjno-właścicielska jest bowiem wielopiętrowa. Zaczyna się od ministra skarbu państwa, biegnie poprzez statutowe organy Grupy PHN SA i PHN S.A., a kończy na radzie nadzorczej i zarządzie Dalmoru. Przez te wszystkie szczeble będą musiały przejść decyzje dotyczące losów Dalmoru. Boję się, że tam utkną. Już teraz wejście na giełdę PHN, planowane na przełom 2011/2012 r., zostało opóźnione o pół roku.